DRONTEN - Koos van den Akker uit Dronten is zelfstandig bouwkostenadviseur. Hij heeft de afgelopen maanden met stijgende verbazing de ontwikkelingen rond de verbouwingsplannen van het gemeentehuis gevolgd. Omdat hij weinig gehoor zegt te vinden bij het gemeentebestuur, heeft hij deze week een uitgebreide e-mail naar alle fracties gestuurd.
E-mail Koos van den Akker aan raadsfracties:
Maandagavond ben ik, als bezorgde burger, aanwezig geweest bij de informatieavond voor de gemeenteraad.
Bijzonder vond ik dat in eerste instantie de burger werd uitgenodigd maar het blijkbaar niet gewenst was dat zij ook iets zouden zeggen, vervolgens mocht de burger op aangeven van enkele raadsleden toch wat zeggen en vervolgens moesten deze burgers zelf maar een raadslid of ambtoenaar aanklampen om vragen te kunnen stellen. Dat had wat mij betreft beter plenair kunnen gebeuren.
Mijn idee hierbij was, dat de ambtenaren liever niet met de burger in gesprek gaan, hetgeen bij mij nog meer vragen en weerstand oproept.
Al enige tijd volg ik, zowel als burger, als ook als ondernemer het proces rondom de renovatie van het gemeentehuis.
Al in september 2018 heb ik burgemeester en wethouder, de heer Oosterveld, laten weten waar mijn inziens de crux zou zitten bij dit soort projecten. Vanuit mijn professie ben ik geregeld, vanuit financiële zijde, betrokken bij bouwprojecten welke vanuit een planfase naar een uitvoeringssituatie gebracht dienen te worden, alsmede bij keuzes rondom renovatie/nieuwbouw.
Dit betreffen projecten zowel in nieuwbouw, renovatie, herontwikkeling en groot onderhoud. De correspondentie welke volgde op mijn mails doe ik u in bijlage toekomen:
- Mail van 22 september 2018 gericht aan burgmeester A. de Jonge en wethouder J. Oosterveld
- Mail van 23 september 2018 ontvangen van de heer Berto Smit
- Mail van 2 januari 2019 ontvangen van de heer Berto Smit
Met name het aspect van borging van onafhankelijkheid baart mij zorgen.
In de mail van 2 januari 2019 legt de heer Smit uit dat hij met ondergetekende van mening is dat het beheer/bewaking van het budget en financiën niet bij de ontwerpende partij zou moeten liggen en verklaart tegelijkertijd dat deze 2 rollen gescheiden zijn.
Van deze scheiding is in al hetgeen ik tot op heden heb gezien, nog niets gebleken.
Er wordt schimmig gedaan over de opstelling van de verschillende kostenramingen. Wie is waarvoor verantwoordelijk? Wie heeft bepaald dat renovatie goedkoper zou zijn dan nieuwbouw? Waaruit is dit gebleken? Welke onderbouwingen liggen hieronder?
En voor mij belangrijk: wie heeft deze onderbouwingen opgesteld?
De gemeentelijke organisatie? Deze is mijn inziens hiertoe niet capabel
Inbo? Deze is nu juist de ontwerper van de renovatie en heeft blijkbaar zijn blik geheel op deze variant gericht. Bovendien is een ontwerper/ architect/ kunstenaar niet in staat om zijn eigen plannen in kosten uit te drukken. Daartoe zijn ze niet opgeleid, maar daar ligt ook het belang van een economisch ontwerp niet. Een architect is enkel geïnteresseerd in een mooi ontwerp dat zijn/ haar stempel draagt
Een extern bouwkostenkostendeskundige of huisvestingsdeskundige? Zo ja, welke onafhankelijke kostendeskundige betreft dit dan en waarom zien wij deze persoon / organisatie nergens terugkomen in de stukken welke openbaar zijn?
Op basis van het antwoord van de heer Smit in zijn mail aan ondergetekende, maar ook uit de antwoorden / uitleg welke de heer Smit maandagavond heeft gegeven aan raadsleden en burgers, is mij niets gebleken van gescheiden verantwoordelijkheden op het gebied van de realisatiekosten". Ik heb er dan ook grote twijfels over of het nu bekende budget wel op juiste wijze is vastgesteld.
Daar ik dinsdagavond zelf niet in de gelegenheid ben om wederom naar het gemeentehuis te komen en donderdagavond ook verhinderd ben, doe ik u mijn zorgen en vragen per mail toekomen.
- Waar kunnen wij de afweging terugzien waarop de keuze van renovatie tov nieuwbouw is gemaakt?
- Door wie wordt het budget bewaakt en het ontwerp afgestemd op 't beschikbare budget?
- waarom is op tendernet de aanbesteding al gepubliceerd terwijl de keuzes t.a.v. ontwerp, beschikbaar budget, alsmede de mogelijke varianten nog niet helder zijn?
- Waarom is er gekozen voor een bouwteam? Is de markt hiervoor al benaderd? Vanuit mijn relaties binnen de bouwwereld is er nog weinig belangstelling getoond om aan dit project deel te gaan nemen
- Welke belangstellenden vanuit de aannemerij hebben zich gemeld voor 't werk?
- Hoe zijn de op te geven variabelen gedefinieerd binnen deze aanbesteding? Gaat de gemeente zelf de regie voeren bij het doorvoeren van de alternatieven/ bezuinigingen, gaat Inbo dit doen of een ander?
- Waarom is er slechts 1 referentie van de ervaringen uit de gemeente Weert genomen? Er zijn toch echt wel meer referenties te vinden en daarbij blijkt nu dat Weert enkel als referentie heeft gediend t.a.v. het interieur. Wanneer een goed bouwkostendeskundige aan tafel zit, zou ook niet hoeven worden gewerkt met referenties, maar kan een bouwkostendeskundige op basis van de eerste schetsontwerpen, tekeningen en Programma van Eisen, een heel aardige indicatie geven van de te verwachten bouw- en stichtingskosten
- Op de totale investering van 24mio mag de inwoner nog iets zeggen over 200.000? Deze verhouding is wel wat vreemd. Waarom mag de burger niet meebeslissen of wij in een oud gebouw nog grote investeringen gaan doen t.a.v. gasloos exploiteren?
- Waarom is de keuze gemaakt om het pand elektrisch te gaan verwarmen? Is overwogen om een warmtepomp te installeren? Met name de kostencomponent van elektrisch verwarmen roept nogal wat vragen op, zeker wanneer de aanleg van de PV panelen een mogelijke bezuiniging betreft
- Wat gaat er aan de buitenzijde van het pand wijzigen? Wanneer we 24 miljoen uitgeven als samenleving, waarom wordt dan ook de buitenschil van het pand niet aangepakt? Dit is tenminste nog zichtbaar voor de burger en heeft hij/ zij het idee dat er tenminste echt iets gebeurd is
- Is overwogen om het huidige pand te verkopen aan een ontwikkelaar, welke het bestaande pand, binnen randvoorwaarden, mag herontwikkelen tot bijvoorbeeld studentenhuisvesting? Met het hierdoor vrijkomende bedrag kan een deel van de nieuwbouw worden gefinancierd, kan een nieuw pand gerealiseerd worden op een nader te bepalen locatie waarin alle nieuwe ontwikkelingen up to date kunnen worden verwerkt (warmtepomp, vloerverwarming, optimale isolatie van het gebouw, warmteterugwinning, pv-panelen, led-verlichting, etc., etc.)
- Is overwogen om eventueel nieuwbouw te laten realiseren door een ontwikkelaar en het gemeentelijk vastgoed jaarlijks te huren?
- Ik zou graag de complete en uitgebreide bouwkostenraming ontvangen voor de renovatie, als ook voor de nieuwbouw-variant. Waarom wordt deze niet openbaar gemaakt? Is dat zo geheim? Wat is er te verbergen? (zie separate behandeling onderaan deze mail)
- Welke deskundigen zitten aan tafel om de renovatie te managen?
- De heer Smit heeft aangegeven dat er een budget wordt meegegeven aan de architect? Welke referenties heeft Inbo op dat vlak? De architect is namelijk een kunstenaar welke, over het algemeen genomen, niet met geld om kan gaan en ook geen reëel beeld heeft bij wat zijn ontwerpen kosten. Hoe en door wie wordt dit budget bewaakt?
- Is de architect/Inbo medeverantwoordelijk voor het maximale budget? Met andere woorden, kan de architect niet met zijn armen over elkaar gaan zitten wanneer uit de inschrijfsom van de bouwkundig-, Electro-technische en -wtb-technische aannemers zou blijken dat het nu beschikbare budget (ruimschoots) zal worden overschreden? Kan in dat geval eventueel ook nog afscheid worden genomen van Inbo?
- Waar is de €. 150.000,- voor asbestsanering op gebaseerd? Zijn er inventarisaties uitgevoerd in het bestaande pand. Hoe groot wordt het risico geschat dat het nu ingeschatte bedrag te laag zal zijn?
- De heer Smit sprak over verschillende ambities bij de renovatie. Hieronder werden genoemd het op andere wijze van verwarmen/ koelen van het gebouw, de open ruimten, de flexibiliteit van in te delen kantoorruimten, etc. Echter; deze lijken niet te passen bij de gekozen variant van renovatie. Het gebouw is opgetrokken in een gegoten betoncasco bestaande uit vloeren met onderliggende betonbalken. Door de modernere installaties zal het bestaande gebouw op veel plaatsen moeten worden aangepast, sparingen moeten in balken en vloeren worden geboord en gezaagd om de nieuwe infrastructuur van de nieuwe technische installatie’s ruimte te geven. Daar komt dan nog bij dat elke doorvoer van brandwerende scheidingen (en dat zijn er in dit geval naar verwachting nogal wat) brandwerend gedicht moeten gaan worden, hetgeen zeer kostbaar is. In elke renovatie zien wij terugkomen dat de kosten van deze voorzieningen veel te laag worden voorzien. Nog los van het door de gemeente geïntroduceerde credo ‘circulair’ bouwen
- Door wie zijn de kosten voor de technische installaties bepaald? Is hiervoor een installatie-adviseur met specifieke kennis over deze kosten betrokken? Waar kunnen wij een nadere onderbouwing terugvinden van de gepresenteerde totaalbedragen voor E- en W-installatie’s?
Via de media heb ik ondertussen de door de heer Smit gerefereerde kostenonderbouwing voor nieuwbouw onder ogen gekregen.
Hieruit enkele highlights en vragen:
Begeleidende brief:
- Welke materialen zullen worden hergebruikt en welke niet. Bij dit soort projecten blijkt dit in de praktijk nogal tegen te vallen
- Waar komt het idee vandaan dat er ‘geen nieuw bouwmaterialen zullen worden toegepast’? Wat gaan we dan voor het nu gepresenteerde bedrag krijgen? Dit is een valse voorstelling van zaken welke niet waargemaakt kan worden (tenzij hier wordt bedoeld ‘zo weinig mogelijk nieuwe bouwmaterialen’. Maar dan is de vraag; hoe wordt dit geborgd en gedefinieerd? Welk type materiaal mag wel/ niet worden toegepast? Welke milieubelastende materialen worden wel toegelaten en welke niet?
- ‘werkplekconcept’; het lijkt mij een illusie, gezien de structuur van het huidige gebouw, om optimaal gebruik te kunnen gaan maken van dit bestaande gebouw met hierin gerealiseerd een nieuw werkconcept. Je zult bestaande dragende kolommen en wanden moeten handhaven (en mogelijk zelf bij maken en/ of verzwaren) om de nieuwe plannen te realiseren. Daarbij kun je je afvragen, dat wanneer het gehele afbouwpakket in het bestaande gebouw (binnenwanden, vloeren/ plafonds) zullen worden gesloopt hoe het genoemde aspect van circulariteit kan worden waargemaakt
- Als daadwerkelijk juist is datdeze kostenraming tengrondslag heeft gelegen aan de bedragen welke nu voorliggen, stel ik u de vraag; een half A4-tje studie is er gewijd aan de afweging om te komen tot de nu vaststaande keuze voor renovatie? Ik mag hopen dat dit niet daadwerkelijk waar is. Waar is de terugverdientijd berekent bij de variant van nieuwbouw t.o.v. renovatie? Het huidige pand zal mogelijk nog 20 a 30 jaar meegaan, voordat mogelijk gesloopt moet gaan worden. Een nieuw pand kan, met af en toe een aanpassing/ groot onderhoud/ renovatie, weer ca. 50 a 60 jaar mee (ook al heb ook ik geen glazen bol). De berekening is dan ook incompleet en niet in totaliteit gemaakt.
Model; nieuw gemeentehuis op een andere locatie
- Door wie is deze kostenraming opgesteld? De opsteller van dit document zou bekend moeten zijn en bekend moeten worden gemaakt
- Waarom heeft deze raming geen opsteldatum en ontbreekt een prijspeil?
- De onderbouwing is wel erg summier opgesteld en heeft geen onderbouwing dan enkel gebaseerd op een (onjuiste) m2.prijs van nieuwbouw
- Waarop is het totaal van 8.100m2 vloeroppervlak gebaseerd? Op hoeveel (vaste) personeelsleden, algemene ruimten, etc.?
- Het nu geraamde bedrag van €. 1.500,- is tot mijn grote schrik inclusief technische installaties. Dit is zeer onrealistisch. Een prijsniveau van ca. €. 2.200,- (excl. de inrichting van ca. €. 350,- p/ m2) zou meer in de richting komen
- In hoeverre is hier rekening gehouden met alternatieve warmtebronnen, zoals een warmtepomp welke gebruik maakt van de warmte- en koeling vanuit de aarde?
- Welke posten zijn in het bedrag van €. 350,- p/m2 meegenomen? Zitten hier ook de niet-dragende binnenwanden in, vloer-/ wand- en plafondafwerkingen?
- Waarom wordt het parkeerterrein overkapt in deze variant? Als je het ontwerp uitvoert met een plat dak kunnen de zonnepanelen op het dak geplaatst worden, hetgeen goedkoper is
- De opgenomen prijsstijging is wel zeer suggestief. Ik vind het persoonlijk nogal vreemd om uit te gaan van 10% kostenstijging per jaar. Waarop is dit gebaseerd?
- De opbrengst van verkoop van het bestaande gemeentehuis kan dan nog wel een ‘gok’ zijn, echter het geheel niet meenemen in de overwegingen zou onjuist zijn
Model: nieuw gemeentehuis op dezelfde locatie
- Op basis van de stelling dat ‘vernietiging van kapitaal’ niet nodig zou moeten zijn, zou ik zelf deze variant als onwenselijk beschouwen.
- Echter; de tijdelijke huisvesting, waarom zou deze meer dan 4 miljoen moeten kosten? De gemeente heeft behoefte aan ca. 8.100m2 huisvesting. Deze kosten ca. €. 120,- p/ m2 per jaar. Service- en energiekosten dienen buiten beschouwing gelaten te worden, daar deze uit de exploitatie komen. Dan zou voor een periode van 2 jaar ca. €. 1.950.000,- aan huisvesting uitgegeven moeten worden. Hier komen dan nog 2 verhuisbewegingen bij
Met name wanneer ik het bedrag van €. 1.500,- per m2 beschouw, worden mijn zorgen over het geraamde kostenniveau van de renovatie nog aanmerkelijk groter. Wie staat er achter dit bedrag? Referentieprojecten laten zien, dat het genoemde bedrag uit een ver verleden afkomstig is.
Daarbij krijg ik het idee dat deze kostenraming achteraf heel snel in elkaar gedraaid is, zonder goede onderbouwing, omdat uw raad hierom heeft gevraagd.
In bovengenoemde verwijs ik gemakshalve ook maar even naar het debacle rondom de realisatiekosten van de ondergrondse containers. In cases betreft dit een ander project, echter ook bij dit project worden onjuiste keuzes gemaakt, wordt niet transparant geopereerd en worden echte alternatieven onbesproken en onderbelicht gelaten.
Er zou nog veel meer over te zeggen zijn, maar ook hiervoor ontbreekt mij momenteel de tijd.
Mocht u behoefte aan verdere informatie hebben, vragen of anderzijds, dan ben ik uiteraard bereid om mijn zienswijze toe te lichten.
